Un phare dans la nuit

Comment expliquer l’émergence de cette nouvelle pratique dans un pays où les clients sont très fidèles à leur banque ? Pour Vincent Quillé Managing Director de Nexfin, société de courtage immobilier de la place luxembourgeoise, c’est d’abord l’évolution du prix de l’immobilier qui explique ce changement d’habitudes. « Le montant des biens en vente rend la moindre économie particulièrement bonne à prendre » explique ce spécialiste de la structuration de crédit. Du reste, l’offre de financement au Luxembourg est très diversifiée donc difficile à appréhender seul. Dès lors, faire appel à un courtier en crédit immobilier permet non seulement d’obtenir un crédit immobilier aux conditions avantageuses mais aussi de bénéficier des conseils d’un professionnel aguerri sur un sujet très complexe. “C’est souvent le projet financier d’une vie", précise-t-il. D’où l’importance de ne pas naviguer à vue.

Evaluer votre capacité d’achat

Avant de vous lancer dans la recherche d’un logement, vous avez besoin d’une vision claire du type de bien qui vous est accessible. Un courtier immobilier peut vous accompagner dans cette première estimation. Car les approximations sont nombreuses : « Il ne faut pas confondre capacité d’emprunt et capacité d’achat. » En effet, Il convient de veiller à bien évaluer les frais annexes (assurance, frais d’enregistrement et de notaire) car ces sommes doivent impérativement être issues de votre épargne et varient beaucoup selon votre situation. Donc en fonction de votre profil d’acheteur (primo accédant, investisseur), de votre revenu, de votre taux d’endettement et de votre appétence au risque, le courtier peut déterminer le montant plafond de votre achat. Vous pouvez évaluer vous-même votre capacité d’achat ou la faisabilité d’un projet d’achat concret sur le site de Nexfin.

Au-delà du taux d’intérêt

Pour Vincent Quillé, les clients ont trop tendance à ne s’attacher qu’au taux d’intérêt. Alors qu’en « s’intéressant à la structure de financement, on peut dans certains cas réduire jusqu’à 30% le coût total net du crédit » explique-t-il. Ainsi, la première mission d’un courtier en crédit immobilier est souvent de déconstruire les idées reçues.  « Les clients viennent avec une idée du type de financement envisagé. Ils savent par exemple qu’ils souhaitent emprunter à taux fixe. Alors qu’en cas de remboursement anticipé ils s’exposent à d’importantes pénalités qui leur auraient été épargnées avec une structure de financement mieux adaptée ». Ainsi, prendre le temps de cerner précisément les contours de votre projet immobilier et de votre projet de vie permet d’offrir la meilleure réponse. D’autant que la vigilance est de rigueur « Au Luxembourg on peut à peu près tout faire en termes de prise de risque pour son financement immobilier. C’est pourquoi il est important d’envisager les différents scénarios pour savoir ce qui se passerait si les taux s’envolaient ou si vous revendiez dans 4 ans.».

L’art d’orchestrer les déductions fiscales

Au Luxembourg, les intérêts d’emprunt pour acquérir sa résidence principale sont déductibles fiscalement, tout comme les frais d’assurance. Un avantage qui peut vous faire réaliser des économies significatives lorsqu’il est correctement maîtrisé. Par exemple, en décidant de payer l’assurance de votre crédit immobilier en prime unique, vous pourriez économiser jusqu’à 40% du montant global de la prime en impôts. Toutefois « ces arbitrages ne peuvent pas être faits à l’aide d’un papier et d’un crayon » explique Vincent Quillé. Le jeune dirigeant a d’ailleurs développé à cet effet ses propres outils de calcul de coût de crédit immobilier adaptés au cadre juridique luxembourgeois.

Quels sont les avantages à passer par un courtier en crédit immobilier ?

• Un seul rendez-vous vous permet d’obtenir plusieurs offres. Plus besoin de faire le tour des banques pour comparer les offres, vous gagnez un temps précieux.
  
• Vous bénéficiez de conditions plus favorables.
  Un courtier représente un volume non négligeable de clients potentiels pour une banque. Dès lors, les banques sollicitées ont tendance à accorder de meilleures conditions qu’à un particulier. De plus, les demandes sont traitées par un service dédié au sein du siège de chaque banque ce qui facilite la relation.
  
• Vous obtenez vos offres de prêts en seulement quelques jours.
  Car qui dit équipe dédiée dit réponse rapide. Vous obtenez les différentes propositions de prêt sous trois jours en moyenne.
  
• Vous accédez à toute la palette de formules possibles.
  Certaines banques proposent des durées d’emprunt qui peuvent durer jusqu’à 35 ou 40 ans. D’autres ne proposent qu’un type de taux. En interrogeant la majorité des banques luxembourgeoises en une seule fois, vous disposez du panel complet des options qui s’offrent à vous.
  
• C’est gratuit.
  Le courtier immobilier est rémunéré par la banque auprès de laquelle vous décidez d’emprunter.
  Si aucune offre ne retient votre intérêt, le courtier n’est pas rémunéré. Donc pas d’engagement. Vous gagnez du temps et de l’argent sans aucune contrepartie financière.

Comment choisir son courtier en crédit immobilier et comment ça marche ?

Les critères à considérer pour bien choisir un courtier immobilier sont sans doute sa capacité d’écoute et sa pédagogie. Car les outils de calculs ne font pas tout. Vous devez avant tout vous sentir en confiance. A votre demande, le courtier que vous aurez sollicité vous conviera à un rendez-vous. Une à deux heures sont en général nécessaires pour bien cerner votre projet. A l’issue de ce rendez-vous, le professionnel vous proposera de signer un mandat. Moins d’une semaine plus tard, il devrait avoir plusieurs offres bancaires à vous proposer.

Qu’en est-il de l’assurance solde restant dû ?

L’assurance solde restant dû est une protection importante souvent exigée par le prêteur lorsqu’on contracte un crédit immobilier. Même si la plupart des banques la proposent, la meilleure solution reste de se tourner vers une compagnie d’assurance pour bénéficier des tarifs les plus compétitifs.